Hyra i andra hand: regler, skälig andrahandshyra och återbetalning av överhyra

En skälig andrahandshyra för en hyresrätt är i princip samma hyra som förstahandshyresgästen själv betalar, plus ett tillägg på högst 15 procent om lägenheten hyrs ut möblerad och den faktiska kostnaden för sådant som el och bredband. Har du betalat mer kan du begära tillbaka överhyran hos hyresnämnden. För bostadsrätter och villor gäller andra regler, och sedan den 1 juli 2026 finns en ny privatuthyrningslag för många nya avtal. Den här guiden reder ut vad som gäller i varje fall.

Vilken lag gäller när du hyr i andra hand?

Vad som är en skälig andrahandshyra beror på vad det är för bostad och när avtalet skrevs.

Bostad	Lag	Hyrans gräns	Återbetalning bakåt
Hyresrätt i andra hand	12 kap. jordabalken (hyreslagen)	Förstahandshyran + högst 15 % för möbler + faktiska kostnader	Ja, upp till två år
Bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet, avtal från 1 juli 2026	Privatuthyrningslagen (2026:772)	Inte väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut	Nej, bara sänkning framåt
Bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet, äldre avtal	Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad	Inte påtagligt högre än kapitalkostnad + driftskostnad	Nej, bara sänkning framåt

Uppgifterna om de nya reglerna kommer från Hyresgästföreningen och civilutskottets betänkande 2025/26:CU31. Enligt Riksdagens författningssamling är lagen om uthyrning av egen bostad upphävd från den 1 juli 2026, men den gäller fortfarande för avtal som ingicks enligt den.

Skälig andrahandshyra för hyresrätt

Regeln i lagtexten

Hyran för en hyresrätt som hyrs ut i andra hand regleras i 12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken. Där står att en hyra som överstiger den hyra hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig ska anses som skälig. Lagen sätter två tak för tilläggen:

• Möbler och annan utrustning: högst 15 procent av den hyra som förstahandshyresgästen betalar.
• Andra nyttigheter, till exempel hushållsel, bredband eller parkeringsplats: högst den faktiska kostnaden.

Hyr du bara en del av lägenheten gäller samma sak för en proportionerlig andel av hyran.

Ett räkneexempel

Anta att förstahandshyran är 8 000 kronor i månaden och att lägenheten hyrs ut möblerad med el och bredband som kostar 600 kronor i månaden.

Post	Belopp per månad
Förstahandshyra	8 000 kr
Möbeltillägg, högst 15 %	högst 1 200 kr
El och bredband, faktisk kostnad	600 kr
Högsta skäliga andrahandshyra	9 800 kr

Hur stort möbeltillägget får vara inom taket beror enligt Hyresgästföreningen på hur mycket möbler och utrustning som ingår. En lägenhet med en säng och ett bord motiverar inte hela tillägget.

Inneboende

För den som är inneboende i en hyresrätt ska hyran motsvara den del av lägenheten du faktiskt får använda. Hyresgästföreningen ger exemplet att den som hyr ett av två sovrum och får använda hälften av övriga ytor kan ha hälften av förstahandshyran som skälig hyra.

Andrahandsuthyrningen måste vara godkänd

Enligt 12 kap. 39 § jordabalken får hyresgästen inte hyra ut lägenheten i andra hand för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke. Säger hyresvärden nej kan hyresnämnden ge tillstånd enligt 40 §, om hyresgästen har beaktansvärda skäl, till exempel studier eller tillfälligt arbete på annan ort. En förutsättning är att hyran inte överstiger skälig hyra, och tillståndet begränsas till viss tid. Ett exempel från en hyresvärds egna regler: MKB kräver godtagbara skäl och skriftligt medgivande, och anger samma tak på 15 procent för möblerad uthyrning.

Så får du tillbaka överhyra

Har du betalat mer än skälig hyra för en hyresrätt i andra hand kan du ansöka hos hyresnämnden om att få tillbaka det du betalat för mycket, med ränta. Reglerna finns i 12 kap. 55 f § jordabalken och beskrivs av Sveriges Domstolar:

• Två år tillbaka. Återbetalning kan avse hyror upp till två år före den dag du ansökte, för avtal som träffats efter den 1 oktober 2019. För äldre avtal gäller ett år.
• Tre månader efter flytten. Ansökan ska ha kommit in senast tre månader från den dag hyresavtalet upphörde.
• Under hyrestiden går också. Du kan ansöka medan du bor kvar. Hyresnämnden bestämmer då även hyran för resten av hyrestiden.

Tänk på besittningsskyddet

Hyresgästföreningen påpekar att den som bott i andra hand kortare tid än två år saknar besittningsskydd och kan sägas upp oavsett anledning. Därför kan det vara klokt att vänta med ansökan tills du har hittat en ny bostad, men inte längre än tre månader efter flytten. Spara kontraktet, kvitton och kontoutdrag som visar vad du betalat, och be om att få se förstahandshyran.

Andrahandshyra för bostadsrätt, villa och ägarlägenhet

Avtal från den 1 juli 2026: privatuthyrningslagen

För många nya avtal gäller privatuthyrningslagen (2026:772). Enligt civilutskottets betänkande får parterna själva avtala om hyran, men hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om sänkning. Nämnden fastställer då en skälig hyra, i första hand genom jämförelse med liknande lägenheter, och hyran ska inte vara väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut.

Hyresgästföreningen beskriver ytterligare tre saker: hyran ska vara ett fast belopp, ni får avtala om att du betalar för nyttigheter som el, värme och vatten utöver den fasta hyran, och ni får avtala om att hyran höjs årligen enligt ett index, till exempel konsumentprisindex.

Lagen gäller enligt betänkandet inte om hyresvärden själv har lägenheten med hyresrätt. Då gäller jordabalken och 15-procentsregeln ovan.

Äldre avtal: lagen om uthyrning av egen bostad

Avtal som ingicks enligt lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad följer fortfarande den. Enligt 4 § ska hyran inte påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, och det spelar ingen roll om ägaren har lån. Driftskostnaden är till exempel avgiften till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och vatten.

Ingen återbetalning bakåt i tiden

En viktig skillnad mot hyresrätt: när du hyr enligt någon av de två lagarna för egen bostad kan du enligt Hyresgästföreningen inte få hyran sänkt bakåt i tiden. Sänkningen gäller från den dag ansökan kom in till hyresnämnden. Det gör det ännu viktigare att reagera tidigt om hyran verkar för hög.

Hur länge du får hyra i andra hand

Hyrestiden hänger ihop med hyran, eftersom den som är rädd för att bli uppsagd sällan begär tillbaka överhyra.

• Hyresrätt i andra hand. Enligt Hyresgästföreningen är det vanligast att hyresvärdar ger tillstånd för 6–12 månader i taget, och ett nytt tillstånd krävs för att förlänga. Efter två år får du besittningsskydd mot förstahandshyresgästen, men du har aldrig rätt att ta över förstahandskontraktet.
• Bostadsrätt eller villa enligt privatuthyrningslagen. Enligt civilutskottets betänkande kan hyresvärden inte säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid utan skäl, medan du som hyresgäst kan säga upp i förtid med tre månaders uppsägningstid. Avtal på obestämd tid kan sägas upp av båda parter med tre månaders uppsägningstid.
• Äldre avtal enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Du saknar besittningsskydd och kan enligt Hyresgästföreningen sägas upp med tre kalendermånaders uppsägningstid, även om avtalet löper på bestämd tid.

Avgifter utöver hyran är förbjudna

Den du hyr av får inte ta betalt för att du ska få kontraktet. Enligt 12 kap. 65 § jordabalken döms den som begär, avtalar om eller tar emot särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet till fängelse i högst två år. Ett sådant avtalsvillkor är ogiltigt, och den som tagit emot ersättningen är skyldig att lämna tillbaka den.

En deposition är något annat. Enligt Hyresgästföreningen räknas den inte som förskottshyra, den bör inte motsvara mer än ett par månadshyror och den ska noteras i hyresavtalet.

Checklista innan du skriver ett andrahandskontrakt

• Fråga vad förstahandshyran är och be om att få se en hyresavi.
• Kontrollera att hyresvärden har tillstånd att hyra ut i andra hand.
• Räkna fram högsta skäliga hyra med tabellen ovan.
• Skriv ett skriftligt avtal och en inventarieförteckning om lägenheten är möblerad.
• Fotografera lägenhetens skick när du flyttar in.
• Betala aldrig en avgift för att få kontraktet.

Bor du i andra hand för att du inte fått ett eget kontrakt än? Läs guiden om förstahandskontrakt utan kö och jämför andrahandsmarknaden med vad en förstahandshyra kostar i Stockholm, Göteborg och Malmö.