Förstahandskontrakt Stockholm: kötider, hyresvärdar och vägar till eget kontrakt

Ett förstahandskontrakt i Stockholm via Bostadsförmedlingen krävde i genomsnitt 9,0 års kötid 2025, och i innerstaden 21 år. Samtidigt förmedlades 1 685 bostäder till personer med under ett års kötid, och relativt många av dem var nyproducerade. Den som får kontrakt snabbast står i flera köer samtidigt, söker där kötiden är kort och tackar ja till korttids- eller ungdomskontrakt medan kötiden växer.

Hur lång är kötiden för förstahandskontrakt i Stockholm?

Kötiden för en hyresrätt i Stockholm beror på var du vill bo, vilken typ av bostad du söker och hur hög hyra du klarar. Bostadsförmedlingens statistik för 2025 visar skillnaderna:

Bostadstyp eller område	Genomsnittlig kötid 2025
Alla vanliga hyresrätter i förmedlingen	9,0 år
Vanliga hyresrätter utom nyproduktion	9,6 år
Enbart nyproduktion	5,8 år
Stockholms stad	12,4 år
Innerstaden	21 år
Seniorbostäder	cirka 10 år
Studentbostäder	cirka 4,5 år
Korttidskontrakt	cirka 12,5 år

Snittet döljer en stor spridning. Drygt hälften av de vanliga hyresrätterna gick till personer med 3,7–13,0 års kötid, men 1 725 hyresrätter förmedlades till personer med 0–2 år. I Södertälje, Sigtuna, Salem, Österåker, Tyresö, Upplands-Bro och Sollentuna var den genomsnittliga kötiden under 5 år, enligt sidan Hur lång tid tar det att få en bostad. Jämför områden i Kötidskollen.

Bostadsförmedlingen i Stockholm: så fungerar kön

Bostadsförmedlingen i Stockholm är den största bostadskön och förmedlar lediga lägenheter från både kommunala bolag och privata fastighetsägare i hela länet. Under 2025 förmedlades 20 861 bostäder, varav 13 257 vanliga hyresrätter.

• Registrera dig som bostadssökande när du har fyllt 18 år. Det kostar 200 kronor om året, och kötiden räknas från registreringsdagen.
• Du får ha tre intresseanmälningar samtidigt på lediga lägenheter. För nyproduktion och seniorbostäder finns ingen gräns.
• Bostaden går till den med längst kötid som uppfyller hyresvärdens villkor.
• Kötiden nollställs när du tecknar ett hyreskontrakt som gäller tills vidare. Den behålls vid korttidskontrakt, studentbostäder, seniorbostäder 65+ och bostäder märkta Bostad snabbt.

Förmedlingens kö- och förmedlingsregler har också spärrar. För lägenheter utan visning blir intresseanmälan bindande för den som har längst kötid. Två avhopp inom sex månader ger tre månaders spärr, och oriktiga uppgifter ger 18 månaders spärr.

Var aktiv. Av de 894 592 registrerade vid årsskiftet gjorde bara 10 procent minst fem intresseanmälningar under 2025. Använd filtret Kort kötid, som visar bostäder där förmedlingen bedömer att kort kötid räcker, till exempel i Fisksätra, Sigtuna, Södertälje, Upplands-Bro och Ursvik.

Privata hyresvärdar i Stockholm med egna köer

Allmännyttan i Stockholm, alltså Stockholmshem, Svenska Bostäder och Familjebostäder, hyr ut via Bostadsförmedlingens kö, och det gör även Stena Fastigheter och John Mattson. Flera privata hyresvärdar sköter däremot sin uthyrning med egna köer, och registreringen är oftast gratis. Det ger fler chanser än en enda köplats.

Hyresvärd	Börja köa	Så räknas kötiden	Håll platsen aktiv
Heimstaden	16 år	Registreringsdatum är vägledande	Logga in inom 180 dagar
Rikshem	Året du fyller 16	En poäng per dag	Logga in var tolfte månad
K2A	16 år	En ködag per dag, en kö för alla orter	Logga in var tolfte månad
Balder	18 år, med BankID	Ködagar från registreringen	Kontrollera hos Balder
Wallenstam	18 år	Köpoäng, men lämplighet vägs in	Förnya vartannat år
Einar Mattsson	18 år	Köpoäng från intresseanmälan	Uppdatera minst en gång per år
HomeQ	18 år	En poäng per dygn	Inget krav på inloggning

Via HomeQ söker du bland andra Willhems och Ikano Bostads lägenheter. Heba har egen kö för nyproduktion och ungdomsbostäder, medan övriga lägenheter går via Bostadsförmedlingen. Fler hyresvärdar och köer finns på sidan om att hyra lägenhet i Stockholm.

Nyproduktion

Nybyggda lägenheter kräver i regel kortare kötid. Snittet för nyproduktion var 5,8 år 2025, mot 9,6 år för äldre hyresrätter, och relativt många av de 1 685 bostäderna med under ett års kötid var nybyggda. Antalet nybyggda bostäder som förmedlades minskade dock till 2 146, 37 procent färre än 2024.

Hos Bostadsförmedlingen kan du skapa en bevakning på varje nyproduktionsprojekt och få ett mejl när annonserna publiceras. Där kan du anmäla intresse för hur många lägenheter som helst, och förmedlingen rekommenderar att du rangordnar dem. Wallenstam förmedlar hälften av sin nyproduktion i Stockholm via den egna kön och hälften via Bostadsförmedlingen. Räkna med att hyran för en ny lägenhet är högre, och kontrollera inkomstkravet innan du anmäler intresse.

Förstahandskontrakt i Stockholm utan kö

Helt utan kö är ovanligt i Stockholm, men det finns lägenheter där kötiden spelar liten eller ingen roll.

• Rikshem Direkt. Enligt Rikshem ligger annonserna ute i 24–48 timmar och turordningen slumpas fram, så poängen saknar betydelse. Du svarar inom två dagar och visning erbjuds inte.
• Bostad snabbt. Bostadsförmedlingen märker bostäder där det behövs fler sökande, ofta när många nybyggda lägenheter släpps samtidigt. Du behåller din kötid om du får en sådan bostad.
• Först till kvarn eller fritt val. Enligt Hyresgästföreningen hyr vissa privata hyresvärdar ut enligt först till kvarn eller väljer den hyresgäst de anser lämpligast. Kontakta hyresvärdar direkt.

De allmänna vägarna, som orter med kort kö och lägenhetsbyte, finns i guiden om förstahandskontrakt utan kö.

Korttidskontrakt i Stockholm

Ett korttidskontrakt är en hyresrätt i första hand under en begränsad tid, från några månader till flera år. Du avstår från besittningsskyddet, så du har inte rätt till en annan lägenhet när hyresvärden säger upp kontraktet, och du får inte byta bostaden. I gengäld behåller du kötiden och kan fortsätta söka lediga bostäder.

Bostadsförmedlingen förmedlade 1 148 korttidskontrakt 2025. Kötiden för dem var i genomsnitt cirka 12,5 år, alltså längre än för vanliga hyresrätter. Hos HomeQ nollställs inte köpoängen vid korttidskontrakt, och Rikshem har också korttidskontrakt.

Ungdomslägenhet i Stockholm och kompiskontrakt

Ungdomsbostäder är oftast till för dig som är 18–25 år, ibland upp till 27 eller 30 år. De är oftast 20–40 kvadratmeter med relativt låg hyra. Bostadsförmedlingen förmedlade 2 258 ungdomsbostäder 2025.

De kommunala bolagen reserverar varje ungdomsbostad för en viss ålder, så den som registrerade sig på sin 18-årsdag har längst kötid i sin ålderskategori. Registrera dig därför på 18-årsdagen. De flesta ungdomskontrakt är tidsbegränsade, och då behåller du kötiden. Får du i stället ett förstahandskontrakt som gäller tills vidare nollställs kötiden.

• Stockholmshem reserverar alla ettor under 30 kvadratmeter som blir lediga för ungdomskontrakt till dig under 25 år, i upp till fyra år.
• Heba har ungdomsbostäder för 18–25 år med förstahandskontrakt utan tidsgräns.
• Kompiskontrakt låter två personer mellan 18 och 25 år dela kontrakt på en lägenhet.

Studerar du finns också studentbostäder, med en genomsnittlig kötid på cirka 4,5 år hos Bostadsförmedlingen. Läs mer om studentlägenhet och studentköerna i Stockholm.

Seniorbostäder

För dig som är äldre förmedlar Bostadsförmedlingen seniorbostäder för 55 år och äldre och för 65 år och äldre. Kötiden var i genomsnitt cirka 10 år, men intresseanmälningarna är obegränsade, och vid seniorbostäder 65+ behåller du kötiden. Under 2025 förmedlades 562 seniorbostäder.

Krav från hyresvärden

Kötid räcker inte. Varje hyresvärd sätter villkor för inkomst, skulder och referenser, och villkoren står i annonsen.

• Stockholms kommunala bolag kräver att du efter betald hyra har kvar minst Kronofogdens normalbelopp, 6 243 kronor för en ensamstående vuxen från 1 januari 2026.
• Einar Mattsson kräver att det 2026 finns 10 000 kronor kvar netto i månaden efter hyran för en ensamstående vuxen.
• Många privata hyresvärdar, bland andra Balder och K2A, kräver en årsinkomst på minst tre gånger årshyran.

Har du barn och klarar hyran men nekas ändå kan Stockholms stad under vissa villkor ge en kommunal hyresgaranti. Den som är folkbokförd i Stockholms stad och har starka medicinska eller sociala behov eller en allvarlig hotbild kan söka förtur via Bostadsförmedlingen. Mer om kraven finns i guiden om inkomstkrav för hyresrätt, och bostadsbidrag räknas som inkomst hos flera hyresvärdar.

Det här ska du se upp med

Bostadsbristen i Stockholm gör att svartkontrakt och bedrägerier förekommer. Lagen är tydlig, och den drabbar båda parter.

• Köp av kontrakt är olagligt. Enligt 12 kap. 65 § jordabalken döms den som tar emot särskild ersättning för att hyra ut en lägenhet eller överlåta ett hyreskontrakt till fängelse i högst två år, och grova brott ger upp till fyra år. Enligt 65 b § kan även den som betalar dömas, till böter eller fängelse i högst två år.
• Förmedlingsavgifter är begränsade. Enligt 65 a § får ingen ta betalt av en bostadssökande för att förmedla en lägenhet, utom yrkesmässiga bostadsförmedlare. De får ta högst en tiondel av prisbasbeloppet, och bara om förmedlingen leder till ett hyresavtal.
• Betala inget i förväg till okända uthyrare. Betala aldrig deposition eller avgift innan du har sett lägenheten, vet vem hyresvärden är och har ett skriftligt kontrakt. Hyresgästföreningen avråder helt från att betala för ett förstahandskontrakt.
• Betaltjänster ger ingen förtur. Tjänster som bevakar annonser åt dig kan spara tid, men hyresvärden väljer fortfarande efter sina egna regler. HomeQ anger till exempel att betaltjänsten HomeQ+ inte påverkar köpoäng eller val av hyresgäst.

Bor du tillfälligt i andra hand under tiden, läs guiden om att hyra i andra hand. Har du redan ett förstahandskontrakt kan du byta lägenhet utan ny kötid.

Så ökar du chansen till eget kontrakt

1. Registrera dig hos Bostadsförmedlingen så tidigt som möjligt, helst på 18-årsdagen.
2. Ställ dig i de privata hyresvärdarnas köer och håll kontona aktiva.
3. Bevaka nyproduktion och bostäder märkta Kort kötid och Bostad snabbt.
4. Tacka ja till korttidskontrakt eller ungdomskontrakt, så att kötiden fortsätter växa.
5. Sök i kommuner med kortare kötid om du kan pendla.
6. Ha inkomstintyg och referenser klara, så att du kan svara direkt när erbjudandet kommer.